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借名买房以谁的名义签订买卖合同?样板房与实际房屋严重不符,应该怎么维权?
2022年11月16日  拆迁律师

 陈潮辉律师拆迁律师,现执业于湖南勤人坡律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

借名买房以谁的名义签订买卖合同?

有些人为了能够顺利买到房,就会采用借名买房的办法。但在房屋买卖合同中,实际要签的名字就是买卖双方,可事实上名义人不是买主,要是在合同上签上了出借人的名字,那么就应该相应地承担合同责任。

所谓借名买房,是指当事人一方经他方同意,以出名人名义买房并登记,而房屋归属于借名人一方的行为。

因此,即使名义人不是真正的买主,但是借名买房后,房屋买卖合同就以出名人的名义签订。实际上,“借名买房”存在六大风险,具体如下:

1、没有书面协议,一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系,基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,登记人可能因房屋价格上涨等因素否认借名买房。

2、借名购买经济适用房等保障性住房,即使签订了书面协议,但因规避政策,该协议存在被法院认定无效的可能,借名买房人无法实现获得房屋产权的目的。

3、在房屋满足过户条件时,是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中,借名人面临遭到拒绝的风险。

4、购买房屋后,借名人往往实际居住在房屋内,但由于房屋登记在他人名下,而我国对不动产物权采取登记原则,借名人面临被起诉腾退房屋的风险。

5、即便登记人认可自己的“背房”身份,但如果其陷入诉讼,借名人很可能跟着吃挂落儿。因为借名买房是借名人和登记人之间的约定,根据公示公信原则,房屋所有权证载明登记人为所有权人,一旦登记人涉诉,该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。比如登记人离婚,其配偶就可以主张该房屋作为夫妻共同财产应分割;或者登记人背上外债,债权人申请保全,就会使房屋被查封。

6、如果登记人将房屋转让给第三人,借名人的房子很可能打了水漂,再也要不回来。由于房屋登记在他人名下,第三人有理由相信登记人就是房屋所有权人。如果第三人在不知情的情况下,从登记人手中买了房子,借名人就会面临丧失房屋的可能,最终的结果只能依不当得利向登记人主张赔偿。

按照签订合同的规定,签订买卖合同的时候是以出借人的名义,但是,实际上还是要由借名人承担合同责任。要是借名人在签好合同后又违约不买房了,那么就需要相应承担违约责任。借名人不肯承担的,出借人做相应承担之后,可以要求其赔偿,要是仍不肯的建议可以找个律师处理。

样板房与实际房屋严重不符,应该怎么维权?

看过广告、图纸以及沙盘模型等都可能与现房出现误差,可是样板房就不一样了,因为那是最终房屋的真实体,而样板房就是实际房屋的复制体。因此,要是实际房屋建好以后,再去实地查看了发现还是与样板房有严重差距的,此时购房者就可以采取措施及时给自己维权了。

通常上,开发商最终展示的房屋与样板房出现严重不符的,购房者可以采取以下方法维权:

1、与对方协商。购房者遇到这种情形,可以首先和开发商进行协商处理,毕竟造成这个局面开发商有不可推卸的责任,但是购房者自己当然是不希望经过精挑细选好的房子就这么放弃掉。

当然,在双方协商的时候可以要求开发商重新交付符合样板房标准的房屋,或对已经交付的房屋进行符合样板房要求的再装修,如开发商表示上述两种方法均难以实现,那可以要求开发商酌情减少价款或者赔偿损失。

实际中,采取这些方式解决的比较多,开发商能按要求处理的自然是最好的。所以,购房者要遇到这种麻烦的,千万不要太过冲动,能和平解决的就尽量和气点处理。而且,这种情况自己也不是当然吃亏了,要是照上面提的解决办法,对方都不答应的,还可以接着走下一步维权。

2、向法院提起诉讼。如果和开发商协商不成,购房者就可以收集证据到相关人民法院提起诉讼,要求开发商承担违约责任并赔偿损失。

对于能够收集起来用的证据,可以找之前样板房的图片,或是样板房还在的就直接取证了。接着就是拿实际房屋的情况,主要是跟样板房严重不符之处需要尽量提供。当然了,实际中,一般人很难依靠自身力量很难找到这些证据,因此,建议实在没办法取证的可以找个律师办事,要是起诉有困难的,还建议可以直接委托对方了。


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陈潮辉——拆迁律师

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