拆迁律师

　陈潮辉律师，拆迁律师,现执业于湖南勤人坡律师事务所，法律功底扎实，执业经验丰富，秉承着“专心、专注、专业”的理念，承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高，获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念，全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

　　

什么是业主大会？

乔峰在郊区买了一栋别墅，该别墅区共有58栋别墅。入住半年后，物业管理公司通知乔峰参加业主大会。在会上，物业管理公司负责人宣布。经过本次业主大会选举产生第一任业主委员会。乔峰发现，来开会的业主还不到20人，按照一般的选举惯例，至少应该有一半业主参加大会投票产生的业主委员会才能有效。乔峰当场向物业管理企业负责人提出质询，要求物业管理企业尽快通知其他业主，待人员超过半数以上时，再召开业主大会。这一建议，得到了其他与会业主的支持和响应。物业管理人员被迫无奈，宣布此次大会选举的结果无效。那么，业主大会在物业管理中到底有何作用它的召开又需要哪些条件呢 业主大会是由全体业主组成，决定物业管理重大事项的业主自治管理组织。业主自治是指业主有权对自己拥有的房产的使用、经营和管理作出决定。这种自治是通过业主大会来实现的。业主人数较多时，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会邀请使用人代表列席。 在物业交付使用且住用率达到一定比例时，由政府物业管理行政主管部门指导，监督开发建设企业或其委托的物业管理企业，按法定程序和形式召集第一次业主大会。业主委员会成立后，负责召集此后的业主大会，每年至少召开一次，称为业主大会的年度会议。业主大会必须由一半以上的业主出席才能举行。 业主大会的议程主要有听取业主委员会工作报告；审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度财务预算；审核与修订等文件；决定物业管理企业的选聘、续聘与改聘；业主委员会的换届选举与委员的增减；认为有必要讨论决定的其他重大事项。 在第一次业主大会上，还应听取房地产开发企业所作的物业管理前期工作报告，物业管理企业所作的物业验收情况报告，选举产生业主委员会。

召开业主大会的形式是开会吗

　　业主大会的决定虽然并非经过全体业主的一致同意，甚至还会遭到个别业主的反对。为您整理的有关召开业主大会的形式是否是开会的内容如下：

　　业主大会的会议形式和表决方式：

　　一、业主大会会议召开的方式。

　　规定了业主大会会议召开的方式包括两种，即集体讨论的方式和书面征求意见的方式。通常情况下，业主大会的召开采取的是集体讨论方式，这种方式能够充分展示各方的意见。但是，对于一些问题，业主之间并没有争议，可以通过征求意见的方式，能够节约时间和成本。

　　二、业主大会召开的较低投票权限定。

　　业主大会的召开，应当满足较低人数或投票权的限定，从而尽量体现大多数人的利益，以保障所作出的决议的科学性、合理性。条例规定了较低投票权的限制，即应当有物业管理区域内持有１／２以上投票权的业主参加。

　　三、业主参加大会的方式。

　　条例规定业主可以委托代理人参加业主大会会议。因此，业主参加大会的方式既包括亲自参加的方式，也包括委托代理人参加的方式。

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　　四、业主大会的表决规则。

　　召开业主大会的目的，就是为了形成物业管理有关事项的决议。因而，业主大会决议的形成规则至关重要，这些规则的设计将直接影响到决议的合理性、代表性和科学性。业主会议的决议方法，各国立法都实行;多数决定;原则，但又主要有;普通多数同意方式;、;特别多数同意方式;和;一致同意方式;三种决议方法。　;一致同意方式;要求决议须经全体业主全部同意方能有效，这种规定过于严格，仅适用于一般共有物业情形，不适合业主团体自治情形，我国物业管理法规立法不予采用。普通多数同意的决议方式，用于普通事项的决议，是指出席业主会议的业主或业主代表人数及所持有复有物业的建筑面积比例的合计超过总数的半数，该次业主会议即有决议能力，会议的决议经表决获得出席业主人数过半数或投票权过半数的同意后即可生效行之。;特别多数同意的决议方式;，指对涉及业主群体重要事项，为保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持，依法规和管理规约的规定，出席业主会议的业主或业主代表人数及其所持有物业的建筑面积比例的合计均达到或超过特定的界线，该次业主会议方有决议能力，会议的决议须经表决获得出席业主人数及其所持有物业建筑面积比例均达到占总数的特定较高额度之同意，才能生效施行。

　　条例对业主大会的决议分为两种，即一般决定和特殊决定。并且对它们适用不同的表决规则。对于一般决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过，即;普通多数同意方式;。而对于特殊决定，适用;特别多数同意方式;，即必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。同时，应当注意的是，这两种决定的计算投票权的基准是不同的。对于一般决定，是与会业主的所持投票权为依据，而对于特殊决定，是以全体业主的投票权为依据。这是因为，特别多数同意的决议方式，指对涉及业主群体重要事项，须保证决策的慎重和决策执行能获得绝大多数业主的支持。

　　条例规定了特殊决定的事项，主要是涉及业主群体的重要事项：制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业、专项维修资金和续筹方案的决定。

　　五、业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

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